S’il est d’usage que le notaire vérifie les titres de propriété dans le cadre d’une vente immobilière, préalablement à la rédaction de l’acte authentique de vente, ce dernier n’est pas tenu de le faire au stade d’avant-contrat. Le point sur le sujet avec Frédéric Ducourau.
Caducité de la vente : étude de cas
Pour mieux illustrer notre propos, une étude de cas s’impose. Il s’agit de celle d’un promoteur immobilier qui a acheté un ensemble immobilier auprès d’une SCI. La vente a été jugée caduque ! La raison ? Suivez le fil : sur l’acte de vente, plusieurs conditions dites suspensives, relatives au droit commun, stipulant l’absence de servitudes qui empêcheraient la libre disposition du bien acquis, ainsi que la purge de tous les droits de préemption. Qu’elle ne fût la surprise du promoteur immobilier lorsqu’il découvre, quelques jours avant la signature de l’acte authentique, qu’une servitude existe bel et bien. Celle-ci interdisait la construction d’un immeuble de plus d’un étage (sur une largeur de 10 mètres), spécifiquement sur la ligne qui sépare la parcelle acquise du fonds voisin. C’est en tout cas ce qu’a révélé la voisine, propriétaire du fonds. Voilà pourquoi la vente a été jugée caduque…
Quid de la responsabilité du notaire ?
Naturellement, le premier réflexe dans pareille situation est de s’assurer de la responsabilité du notaire dans le cadre de la rédaction de l’avant contrat de vente. Pour les juges, les choses sont on ne peut plus claires : « Si la vérification des actes des titres de propriété est nécessaire avant la rédaction de l’acte authentique de vente, tel n’est pas le cas, en ce qui concerne l’avant contrat qui est un acte préparatoire à la vente ». Toujours selon les juges qui ont statué dans l’affaire, la vérification au stade d’avant contrat relève des « démarches à accomplir en matière de règles d’urbanisme et à l’égard de la conservation des hypothèques qui doivent précisément intervenir entre les deux conventions ». Enfin, la cour d’appel indique que rien n’obligeait le notaire à faire des recherches avant la conclusion du compromis, tant bien même il aurait établi l’acte d’acquisition par le vendeur.
Pour clôturer l’argument, la cour d’appel souligne qu’ « il n’y avait pas lieu de prévoir une condition suspensive sur ce point, la sécurité juridique de l’acquéreur étant suffisamment garantie par cette mention ». La raison à cela est que l’avant contrat montrait clairement l’engagement du vendeur à justifier de ses droits de propriété par le biais d’une origine complétée régulièrement à un titre, ou encore à des faits qui lui permettent d’invoquer le bénéfice de la prescription.