C’est officiel, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Une mesure qui, bien qu’annoncée de longue date par la loi Climat et Résilience de 2021, plonge de nombreux propriétaires dans une situation délicate. Faut-il rénover à tout prix ? Quels sont les risques pour les bailleurs qui ne respecteraient pas cette interdiction ? Et existe-t-il des dérogations ? Le point avec Joris Dutel !
Fin de la location pour les passoires thermiques G
La sentence est tombée : si votre bien est classé G au DPE, vous ne pouvez plus le proposer à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ! Cette interdiction suit la logique initiée en 2023 avec les logements G+, et préfigure l’extension de la règle aux biens classés F en 2028, puis aux logements E en 2034. Pour les propriétaires concernés, deux scénarios se présentent :
- Votre logement était vide au 1ᵉʳ janvier 2025 : impossible de le remettre en location tant qu’il ne bénéficie pas d’une rénovation énergétique améliorant son classement DPE. Peu importe si un locataire potentiel est prêt à accepter les conditions en l’état, le bien est considéré comme indécent, et une location illégale pourrait vous exposer à des poursuites.
- Votre logement est occupé : aucun délai spécifique ne vous est accordé, mais votre locataire peut à tout moment exiger la mise aux normes. Pire encore, il peut saisir un juge, qui pourrait imposer la réalisation des travaux, voire geler ou diminuer le loyer en attendant la mise en conformité.
Autre effet direct : le blocage des augmentations de loyer. Tant que le bien reste classé G, impossible d’indexer le loyer sur l’inflation ou de le réévaluer en cas de changement de locataire.
Un impact majeur sur le marché locatif
L’Etat estime que 567 000 logements privés et 92 000 logements sociaux sont directement concernés par cette interdiction. Un chiffre qui ne manque pas d’inquiéter les acteurs du marché locatif, déjà sous tension. Car la disparition d’une telle quantité de biens risque de renforcer la crise du logement, notamment dans les zones tendues où les locataires peinent déjà à se loger. Et pour cause, beaucoup de propriétaires vont se retrouver devant un dilemme cornélien : investir massivement dans des travaux de rénovation ou vendre leur bien.
Un DPE toujours valide ? Pas si sûr…
Attention, si votre DPE date d’avant juillet 2021, il n’est plus valable depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ! Une nouvelle évaluation est donc nécessaire pour toute mise en location ou vente de votre bien. Dans certains cas, cette mise à jour pourrait réserver de mauvaises surprises : les critères de calcul ayant évolué, un bien classé F pourrait se retrouver rétrogradé en G, avec toutes les conséquences que cela implique.
Si vous avez un locataire en place, celui-ci est en droit d’exiger un DPE valide lors du renouvellement de son bail. Mieux vaut donc anticiper et vérifier où vous en êtes avant de vous retrouver dans une impasse.
Quels risques pour les propriétaires récalcitrants ?
Aucune sanction automatique n’est prévue pour ceux qui choisiraient de ne pas réaliser de travaux. Mais cela ne signifie pas qu’ils peuvent dormir sur leurs deux oreilles… En effet, les locataires ont désormais un levier juridique puissant : ils peuvent exiger la mise aux normes via un simple courrier recommandé. En l’absence de réponse du propriétaire, une médiation est possible, et si celle-ci échoue, un juge peut imposer la rénovation sous contrainte.
Le verdict pourrait être sévère : obligation d’effectuer les travaux et suspension partielle ou totale du loyer en attendant leur réalisation. Un scénario qui pourrait vite virer au cauchemar financier pour les propriétaires réticents.
Existe-t-il des exceptions ?
Dans certains cas bien précis, la loi prévoit des dérogations qui permettent aux logements classés G de continuer à être loués :
- Contraintes patrimoniales : si les travaux sont interdits par la mairie ou l’architecte des Bâtiments de France, notamment sur des bâtiments classés ou en secteur protégé.
- Coût des travaux disproportionné : si leur montant dépasse 50 % de la valeur vénale du bien, déterminée par un expert immobilier.
- Risque pour la structure du bâtiment : si les rénovations peuvent entraîner des pathologies du bâti, un expert habilité peut justifier l’exemption.
- Blocage par la copropriété : si les parties communes nécessitent des rénovations énergétiques mais que la copropriété refuse de les engager.
Même dans ces situations, les locataires disposent toujours d’un droit de recours pour exiger une réduction de loyer, bien que la méthode de calcul ne soit pas encore précisée par la loi.