Le marché immobilier français traverse une période de turbulence. La fin du dispositif fiscal Pinel, l’augmentation des coûts de rénovation énergétique et la baisse de la rentabilité des investissements locatifs poussent de plus en plus d’investisseurs à se retirer. En conséquence, le secteur locatif se retrouve sous tension, et les professionnels de l’immobilier tirent la sonnette d’alarme. On fait le point avec Directe Location.
Un désengagement massif des investisseurs
Les chiffres sont sans appel. En 2024, la proportion d’investisseurs dans l’immobilier a chuté de manière significative. D’après Jordan Frarier, président de Foncia transaction, leur nombre a baissé de 25 % par rapport à 2023. Le réseau Century 21 constate également cette tendance, avec une part d’investisseurs passée de 30,6 % en 2022 à 25,5 % en 2024. Cette baisse intervient alors que le marché immobilier est en recul depuis 2022.
Ce phénomène n’est pas sans conséquences. Si l’on prend en compte les chiffres de l’ensemble du territoire français, cela représente un effondrement de l’offre locative. En 2022, environ 367 200 logements étaient destinés à la location sur un total de 1,2 million de ventes. En 2024, ce nombre est tombé à 198 900 logements sur 780 000 ventes.
Du côté d’Orpi, même constat. Les investisseurs se font rares, et ceux qui restent sont dans l’expectative. D’après Guillaume Martinaud, président d’Orpi, l’absence de visibilité et les messages contradictoires autour des aides à la rénovation énergétique n’incitent pas à se lancer dans de nouveaux projets. Certains investisseurs, par crainte de se retrouver avec des biens impossibles à louer, préfèrent vendre ou laisser les logements vacants.
La fin du dispositif Pinel et l’impact des passoires thermiques
La disparition progressive des investisseurs trouve en partie son origine dans la fin du dispositif Pinel au 1er janvier 2025. Ce mécanisme permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat pour un investissement locatif en zone tendue. Avec sa suppression, de nombreux particuliers perdent un levier financier crucial pour rentabiliser leurs projets immobiliers.
À cela s’ajoute la question des passoires thermiques. Depuis le début de l’année 2025, les logements classés G sont interdits à la location, après les logements G+ depuis 2023. Les propriétaires se retrouvent face à un dilemme : investir dans des travaux coûteux ou vendre. En effet, pour ceux qui choisissent de rénover, les coûts peuvent lourdement grever la rentabilité du bien. Or, certains investisseurs n’ont tout simplement pas les moyens de financer ces mises aux normes énergétiques.
Les taux d’intérêt, bien qu’en légère baisse depuis la fin 2023, restent également un frein. Pour un emprunt sur 25 ans, le taux moyen tourne autour de 3,26 %, avec des conditions un peu plus avantageuses pour les profils les plus solides. Malgré cette amélioration, le contexte économique reste incertain, ce qui n’encourage guère les prises de risques.
Un marché locatif de plus en plus tendu
Les conséquences de ce désengagement massif ne se font pas attendre. Le marché locatif, déjà sous tension, en pâtit directement. Les professionnels de l’immobilier constatent une raréfaction de l’offre, ce qui risque d’aggraver la crise du logement dans les zones où la demande est forte.
Century 21 alerte sur un autre phénomène inquiétant : la chute de la production de logements neufs destinés à la location. En effet, près de la moitié des logements produits grâce au dispositif Pinel ne rejoindront plus le parc locatif. En d’autres termes, la disparition de ce dispositif incitatif se traduit par une baisse mécanique de l’offre, alors même que la demande ne faiblit pas.
Foncia, de son côté, souligne que les investisseurs espérés sur le marché de la transaction sont aux abonnés absents. Ceux qui avaient déjà investi préfèrent souvent vendre plutôt que de rénover, notamment lorsque les travaux de mise aux normes énergétiques s’avèrent trop coûteux. Le résultat est sans équivoque : les logements vacants se multiplient, faute d’entretien ou de mise en conformité.
Pour pallier cette crise naissante, certains experts estiment qu’il serait judicieux d’envisager un statut fiscal spécifique pour encourager les investisseurs privés à revenir sur le marché. Cette mesure permettrait de compenser la disparition du dispositif Pinel et de redonner un souffle à l’immobilier locatif. Reste à voir si le gouvernement saura entendre ces appels et prendre les mesures nécessaires pour éviter un blocage du marché.