Après deux années cauchemardesques pour le marché de l’immobilier neuf, les professionnels du secteur cherchent désespérément un signe de reprise. La présidente de Nexity, Véronique Bédague, veut y croire, misant sur la baisse des taux d’intérêt et l’envie d’achat des particuliers. Cibex Pierre Étoile – Rooftop Antony observe également ces tendances avec attention. Pourtant, les chiffres du ministère de l’Aménagement du territoire sont toujours en berne. Alors, véritable embellie ou simple accalmie avant une nouvelle tempête ? Décryptage !
Un secteur laminé par une crise sans précédent
L’immobilier neuf sort de deux ans d’une crise d’une ampleur inédite. Les hausses de taux d’intérêt depuis 2022 ont gelé les projets d’achat, mettant à l’arrêt tout un pan de l’économie. En 2024, les conséquences ont été brutales : seuls 330 400 logements ont été autorisés à la construction, soit une chute vertigineuse de 12,3 % par rapport à l’année précédente. Un ralentissement qui a aussi touché les mises en chantier, en recul de 11,1 %, avec seulement 263 100 logements commencés.
Loin d’être un simple passage à vide, cette crise est un véritable séisme pour le secteur, alimenté par plusieurs facteurs explosifs : l’augmentation des coûts des matériaux, la fin des dispositifs incitatifs à l’investissement locatif et le durcissement des conditions d’emprunt. Résultat, toute la filière du logement est en souffrance. En 2024, le cabinet Bain & Company qualifiait l’année de « désastreuse » pour l’immobilier résidentiel en Europe, avec une baisse de 19 à 21 % de l’activité en France. Pire encore, les défaillances d’agences immobilières ont bondi de 225 % par rapport à 2019, signe de l’ampleur du naufrage.
2025 : les ingrédients d’un redémarrage ?
Alors que le marché immobilier a vécu deux années de crise, certains veulent croire que 2025 marquera enfin un tournant. Véronique Bédague, PDG de Nexity, reste optimiste et voit plusieurs éléments jouer en faveur d’un retour à la normale. D’abord, la baisse des taux d’intérêt redonne de l’air aux acheteurs. Après avoir grimpé en flèche, ils se stabilisent autour de 3 % et pourraient encore reculer, rendant l’emprunt plus supportable pour les ménages. Ensuite, la demande, étouffée depuis des années, est toujours bien présente. Beaucoup de particuliers ont dû mettre leurs projets en stand-by faute de financement, mais leur frustration pourrait bientôt se transformer en passage à l’acte.
Les banques, de leur côté, semblent prêtes à rouvrir le robinet du crédit. Après avoir mis un sérieux coup de frein, elles voient dans l’immobilier un moyen d’attirer de nouveaux clients et devraient se montrer plus agressives sur le terrain des prêts. Enfin, l’intérêt pour le neuf revient en force. Avec des diagnostics énergétiques fiables, des charges réduites et l’absence de travaux à prévoir pendant des années, ces logements cochent toutes les cases face à un parc ancien souvent énergivore et coûteux en rénovation.
Dans ce climat, le retour du prêt à taux zéro (PTZ) est une donnée essentielle. Particulièrement attendu par les primo-accédants, son extension à l’ensemble du territoire et aux maisons individuelles a déjà provoqué un afflux de demandes auprès des promoteurs. Un signe que le marché est en train de se réveiller, même si la prudence reste de mise.
Des freins encore bien présents
Mais il ne faut pas crier victoire trop vite. Si certains indicateurs sont positifs, d’autres restent alarmants. La chute des permis de construire traduit un effondrement de l’offre de logements neufs, qui ne pourra pas se résorber en quelques mois. En parallèle, la crise de la construction persiste, notamment en raison de la flambée des coûts des matériaux et du manque de main-d’œuvre.
Les maires, acteurs clés du marché immobilier, ont bien conscience du déficit criant de logements, mais ils veulent désormais des projets mieux pensés, intégrant commerces, espaces verts et infrastructures. Or, ces exigences rallongent les délais d’autorisation et compliquent le redémarrage rapide du secteur. De son côté, le gouvernement affiche son ambition : lever les contraintes en matière de construction. François Bayrou, Premier ministre, veut simplifier les procédures, accélérer les permis et encourager l’accession à la propriété. Mais entre les annonces et les résultats concrets, il y a souvent un fossé…
Les logements énergivores, un dossier brûlant
En parallèle de la crise du neuf, l’autre sujet brûlant de l’immobilier reste celui des logements énergivores. Avec l’interdiction progressive de location des passoires thermiques (DPE classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034), le parc immobilier français est sous pression. Face aux difficultés de mise en œuvre, une proposition de loi envisage de suspendre certaines obligations. L’objectif serait d’assouplir la contrainte pour les propriétaires en copropriété, où les travaux sont souvent longs et complexes à réaliser. Une mesure qui vise à éviter un blocage complet du marché locatif.
Dans le même temps, les locataires des biens non rénovés pourraient exiger une baisse de loyer, proportionnelle à leur surconsommation énergétique. Une manière de ne pas pénaliser les occupants tout en encourageant la transition énergétique.
Vers un retour à la normale en 2026-2027 ?
Alors, faut-il croire à une véritable reprise du marché immobilier neuf ? Pour les promoteurs comme Nexity, le bout du tunnel est en vue, mais la lumière est encore loin. Le retour des acheteurs est une bonne nouvelle, mais encore faut-il que l’offre suive. Avec des permis de construire en chute libre et une production de logements au ralenti, l’équilibre est fragile.
L’année 2025 sera probablement celle du redémarrage, mais il faudra attendre 2026-2027 pour voir un impact réel sur le marché. D’ici là, le secteur devra relever plusieurs défis : convaincre les maires de délivrer plus de permis, s’adapter aux nouvelles contraintes environnementales et redonner confiance aux investisseurs. Le gouvernement, lui, devra transformer ses annonces en actions concrètes. Car sans un soutien massif à la construction, le risque est grand de voir la crise du logement perdurer… et les prix repartir à la hausse, faute d’une offre suffisante.